No Código do IRS (CIRS), consideram-se mais-valias, como sendo o ganho sujeito a IRS constituído pela diferença entre o valor de realização (venda) e o valor de aquisição.

Isenção de tributação

Estão isentos de tributação os bens adquiridos anteriormente a 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do CIRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro.

Ao aliená-los, o sujeito passivo apenas tem de declarar a operação, com os respetivos valores, no Anexo G1 do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da operação.

Exclusão de tributação

São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

• O valor de venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino.

• Seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

• O contribuinte manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, mencionando tal no anexo respetivo do Mod.3 do IRS respeitante ao ano da alienação.

Tributação

A mais-valia na transmissão de imóveis determina-se da seguinte forma:

Valor de realização – (menos) valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda (se a aquisição for há mais de 24 meses) + encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos + despesas necessárias e efetivamente praticadas inerentes à aquisição e alienação.

Este saldo é apenas considerado em metade (50 %) do seu valor.

A declaração é feita no Anexo G do Mod.3 do IRS.

A taxa de tributação está dependente do escalão de IRS do contribuinte.

Valor de realização inferior ao VPT

Sendo a venda foi realizada por um valor inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT) e se o sujeito passivo nada requerer, será considerado como valor de realização, não o efetivamente praticado, mas sim o valor por que o bem foi considerado para efeitos de liquidação do IMT (VPT).

Para obviar a tal, de acordo com os n.ºs 5 e 6 do art.º 44.º do CIRS, que remete para o art.º 139.º do CIRC, em janeiro do ano seguinte aquele em que ocorreu a transmissão, deverá requerer ao Diretor de Finanças competente e fazer prova (cópias da escritura e de anúncios de venda de imóveis similares por valores idênticos), argumentando com tudo o mais que for pertinente.

Nesta situação, a Autoridade Tributária (AT) pode aceder à informação bancária do requerente, referente ao período de tributação em que ocorreu a transmissão e ao período de tributação anterior, devendo também ser anexado o respetivo documento de autorização.

O pedido tem efeito suspensivo da liquidação, na parte correspondente à diferença de valores.