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IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis
Como é apurado o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos? O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos novos ou cuja avaliação seja efetuada ou pedida após a entrada em vigor das regras de avaliação do Código do IMI, resulta da seguinte expressão: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:
Vt = valor patrimonial tributário Vc = valor base dos prédios edificados A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca = coeficiente de afetação Cl = coeficiente de localização Cq = coeficiente de qualidade e conforto Cv = coeficiente de vetustez
O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior. Os prédios comerciais, industriais ou para serviços, para cuja avaliação se revele desadequada a expressão prevista no n.º 1, são avaliados nos termos do n.º 2 do artigo 46º. (Redação da Lei n.º 7-A/2016, de 30 de março)
A definição das tipologias de prédios aos quais é aplicável o disposto no numero anterior é feita por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, sob proposta da Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos.
A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos, destinados a habitação, comércio, indústria e serviços, já inscritos na matriz anteriormente à entrada em vigor do Código do IMI, é efetuada mediante aplicação de coeficientes de atualização fixados na Portaria nº 1337/2003, de 5 de dezembro. O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos é atualizado trienalmente com base em fatores correspondentes a 75% dos coeficientes de desvalorização da moeda fixados anualmente por portaria do Ministro das Finanças para efeitos dos impostos sobre o rendimento.
Como é apurado o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos arrendados? O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos arrendados é apurado também segundo a expressão: Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv em que:
Vt = valor patrimonial tributário Vc = valor base dos prédios edificados A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação Ca = coeficiente de afetação Cl = coeficiente de localização Cq = coeficiente de qualidade e conforto Cv = coeficiente de vetustez
Porém, enquanto não existir avaliação nos termos do artigo 38º do CIMI, o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos arrendados já inscritos na matriz anteriormente à entrada em vigor do Código do IMI, é determinado por aplicação de coeficientes de atualização fixados na Portaria nº 1337/2003, de 5 de dezembro.
Como se pode saber qual será o valor patrimonial tributário de um imóvel? Poderá fazer-se uma simulação da avaliação na página oficial da DGCI na Internet, através do endereço www.portaldasfinancas.gov.pt selecionando no menu lateral a opção Serviços e, no ecrã de seguida visualizado, sucessivamente as opções Simular/Avaliação prédio urbano.
Como se pode reclamar da avaliação de um prédio urbano? Concluída a avaliação e fixado o valor patrimonial tributário de um prédio urbano, o respetivo titular ou o alienante, se não concordarem com o valor obtido, podem requerer uma segunda avaliação, no prazo de 30 dias contados da data em que tenham sido notificados desse valor. O pedido deve ser feito em requerimento dirigido ao chefe de finanças do Serviço de Finanças da localização do prédio. No mesmo prazo, a Câmara Municipal e o chefe de finanças da área da situação do prédio urbano podem, respetivamente, requerer ou promover uma segunda avaliação.
Como se pode reclamar da segunda avaliação de um prédio? A segunda avaliação de um prédio pode ser impugnada com fundamento em qualquer ilegalidade, designadamente a errónea quantificação do valor patrimonial tributário do prédio. A impugnação não tem efeito suspensivo, pelo que o IMI continua a ser devido até à resolução da impugnação.
Como se faz a alteração de um titular (proprietário, usufrutuário ou superficiário) de prédio ou fração na matriz predial? A alteração faz-se: - mediante declaração do contribuinte que adquire a título gratuito ou oneroso um imóvel; - com base em informação constante de transmissão eletrónica de dados enviada pelas entidades intervenientes na aquisição (declaração modelo 11); - através de reclamação, verbal ou escrita, a apresentar, a todo o tempo, num serviço de finanças ou através do site oficial da DGCI em www.portaldasfinancas.gov.pt
Que obrigação declarativa tem um contribuinte que adquire um imóvel? O contribuinte que adquire, a título oneroso, um prédio ou parte de um prédio tem a obrigação de, no prazo de 60 dias, declarar essa aquisição em qualquer serviço de finanças, de modo a que se proceda à respetiva atualização matricial. Se se tratar de um contribuinte que adquire, a título gratuito, o prazo para a comunicação decorre até ao final do 3º mês seguinte ao da aquisição.
Quando é que se inicia a tributação de um prédio? O IMI é devido a partir: - do ano, inclusive, em que a fração do território e demais elementos referidos no artigo 2º do CIMI devam ser classificados como prédio – alínea a) do nº 1 do artigo 9º do CIMI; - do ano seguinte ao do termo da situação de isenção, salvo se, estando o sujeito passivo a beneficiar de isenção, venha a adquirir novo prédio para habitação própria e permanente e continuar titular do direito de propriedade do prédio isento, caso em que o IMI é devido no ano em que o prédio deixou de ser habitado pelo respetivo proprietário – alínea b) do nº 1 do artigo 9º do CIMI; - do ano, inclusive, da conclusão das obras de edificação, de melhoramento ou de outras alterações que hajam determinado a variação do valor patrimonial tributário de um prédio – alínea c) do nº 1 do artigo 9º do CIMI; - do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha passado a figurar no ativo de uma empresa que tenha por objeto a construção de edifícios para venda – alínea a) do nº 1 do artigo 9º do CIMI; - do terceiro ano seguinte, inclusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no ativo circulante de uma empresa que tenha por objeto a sua venda – alínea e) do nº 1 do artigo 9º do CIMI. Para que os sujeitos passivos possam beneficiar da suspensão de tributação prevista nas alíneas d) e e) do nº 1 do artigo 9º do CIMI, devem comunicar ao serviço de finanças da área da situação dos prédios que os afetaram aos fins aí previstos, no prazo de 60 dias a contar desta afetação – nº 4 do artigo 9º do CIMI. Se esta comunicação for apresentada para além do prazo estabelecido, o IMI é devido por todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão de tributação apenas a partir do ano seguinte ao da comunicação, cessando, porém, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada em tempo – nº 5 do artigo 9º do CIMI. Nestas situações de suspensão de tributação, caso ao prédio seja dada diferente utilização, liquida-se o IMI por todo o tempo decorrido desde a sua aquisição – nº 2 do artigo 9º do CIMI. Na situação prevista na alínea e) do nº 1 do artigo 9º do CIMI (prédio que passou a figurar no ativo circulante de uma empresa que tenha por objeto a sua venda), o imposto é ainda devido a partir do ano, inclusive, em que a venda do prédio tenha sido retardada por facto imputável ao respetivo sujeito passivo – nº 3 do artigo 9º do CIMI. Não gozam do regime de suspensão de tributação os sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado – nº 6 do artigo 9º do CIMI.
Quais as taxas de IMI? Ao valor patrimonial tributário de todos os prédios que o sujeito passivo tenha a nível nacional, são aplicáveis as seguintes taxas: - Prédios rústicos: 0,8%; - Prédios urbanos ainda não avaliados pelas regras do IMI: 0,4% a 0,7%; - Prédios urbanos avaliados, nos termos do CIMI: 0,3% a 0,45%. Tratando-se de prédios mistos (constituídos por uma parte rústica e outra urbana), aplicar-se-á ao valor patrimonial tributário de cada parte a respetiva taxa. Os prédios que sejam propriedade de entidades com domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constante da lista aprovada pela Portaria 150/2004, de 13 de fevereiro, alterada pela Portaria n.º 309-A/2020, de 31 de dezembro, vulgarmente designadas como offshores, são tributadas à taxa de 7,5% independentemente do tipo de prédio que possuam, sendo esta taxa elevada relativamente a prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano. Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar ou reduzir as taxas gerais, acima referidas, em determinadas situações previstas no artigo 112º do Código do IMI.
Como e quem define as taxas do IMI para os prédios urbanos? São as assembleias municipais da área da situação dos prédios que fixam, em cada ano, a taxa do IMI para os prédios da sua área, de acordo com os limites fixados no Código do IMI. As deliberações da assembleia municipal devem ser comunicadas à Direção-Geral dos Impostos, por transmissão eletrónica de dados, para vigorarem no ano seguinte, aplicando-se as taxas mínimas, caso as comunicações não sejam recebidas até 30 de novembro.
Qual o prazo de pagamento do IMI? O IMI é pago, anualmente, através de um documento único de cobrança – DUC, O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) deve ser pago: a) Em uma prestação, no mês de maio, quando o seu montante seja igual ou inferior a 100,00 euros; b) Em duas prestações, nos meses de maio e novembro, quando o seu montante seja superior a 100,00 euros e igual ou inferior a 500,00 euros; c) Em três prestações, nos meses de maio, agosto e novembro, quando o seu montante seja superior a 500,00 euros. Os valores das taxas dos prédios urbanos avaliados, nos termos do Código do IMI (CIMI), podem variar entre 0,3 % e 0,45 % sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Os documentos de cobrança emitidos fora do prazo normal de liquidação, são pagos até ao fim do mês seguinte ao da notificação. Só os documentos de cobrança relativos a dois ou mais anos, de montante superior a 250,00€ e cuja liquidação tenha sido retardada por responsabilidade da administração fiscal, são pagos com intervalos de 6 meses (em anuidades) contados a partir do mês seguinte inclusive ao da notificação.
Agravamento do IMI em prédios devolutos em zonas de pressão urbanística Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio, cria-se a possibilidade de os municípios agravarem significativamente a elevação da taxa de imposto municipal sobre imóveis já existente para os imóveis devolutos localizados em zonas de pressão urbanística. Para este fim, introduz -se o conceito de zona de pressão urbanística, associando-o a áreas em que se verifique uma dificuldade significativa de acesso à habitação, seja por a oferta habitacional ser escassa ou desadequada face às necessidades, seja por essa oferta ser disponibilizada a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares sem que entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos. O prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado é classificado como devoluto, nos termos previstos no Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio. A existência cumulativa de consumos baixos de água e eletricidade, considerando -se como tal os consumos cuja faturação relativa não exceda, em cada ano, consumos superiores a 7 m3, para a água, e de 35 kWh, para a eletricidade. A situação de desocupação do imóvel, atestada por vistoria realizada ao abrigo do artigo 90.º do Decreto- Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, na sua redação atual. A existência de consumos superiores aos previstos, não afasta a possibilidade de o imóvel ser classificado como devoluto, designadamente através da vistoria.
A identificação dos prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos compete aos municípios, os quais devem averiguar a ocorrência dos indícios previstos.
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