Lei de Bases da Habitação

OBSERVAÇÕES AO PROJETO DE LEI

Depois de ter analisado o Projeto de Lei n.º 843/XIII (Lei de Bases da Habitação) apresentado em 19 de abril de 2018 pelo Grupo Parlamentar do Partido Socialista, a Direção da Associação Nacional de Proprietários (ANP) enviou em 12 de julho de 2018 ao Grupo de Trabalho da Habitação, Reabilitação Urbana e Políticas de Cidade, constituido no seio da 11.ª Comissão da Assembleia da República, coordenado pela deputada Helena Roseta, o seguinte documento:

 

As observações que faremos, incidirão apenas sobre algumas consequências práticas da aplicação do que se pretende legislar.

Assim:

 

Art.º 2.º alínea aa)

UNIDADE DE CONVIVÊNCIA

É definida como o conjunto de indivíduos que vive na mesma habitação de forma habitual e permanente, independentemente da relação existente entre si, não se definindo o espaço concreto de tempo para poder ser considerada de tal forma, se unidos por laços familiares ou se são hóspedes, okupas, casa de malta ou albergue.

 

Art.º 3.º

PRINCÍPIOS GERAIS

Neste artigo definem-se princípios gerais sobre o direito à habitação, tal como estatuído no art.º 65.º da Constituição da República Portuguesa (CRP). Embora tal esteja implícito, parece-nos prudente referir que a afirmação indiscutível do direito à habitação, deverá ser aplicada sem prejuízo dos restantes direitos, liberdades e garantias previstos na Constituição da República Portuguesa (CRP), sem nunca perder de vista o que está bem explícito no n.º 2 deste artigo da CRP: incumbe ao Estado (e não aos particulares!) assegurar o direito à habitação.

 

Art.º 4.º

FUNÇÃO SOCIAL DA HABITAÇÃO

O art.º 62.º da CRP, define no seu n.º 1 que: “A todos é garantido o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte, nos termos da Constituição.”

E no n.º 2, precisa: “A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efetuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização.”

Os proprietários aceitam a requisição e expropriação por utilidade pública, mas, meter dentro de casa alheia pessoas que não se conhecem e provavelmente até são indesejáveis, não pode, de forma alguma, ser considerado utilidade pública, mas sim utilidade privada de quem vai usufruir.

Utilidade pública seria a utilização como hospital, escola, creche, etc..

A definição da função social da habitação carece de uma maior explicitação sobre a forma como deve ser concretizada a contribuição da propriedade privada para o interesse geral, não se percebendo como, no n.º 2 deste artigo, apenas se prevê que sejam as entidades privadas, as únicas a serem chamadas a participar no objetivo de garantir a todos uma habitação condigna.

Face à quantidade imensa de imóveis devolutos pertença do Estado, autarquias e entidades com estatuto privilegiado destinadas à assistência, que são os grandes proprietários do país, parece-nos elementar que deva primeiramente ser dada utilidade habitacional a esses locais, avançando primeiro as entidades públicas.

No n.º 3 deste artigo, surge uma ameaça de “requisição” tipo militar, usada em tempo de guerra ou de catástrofe, mas aqui formulada de forma vaga, sem definir em que termos se fará a requisição, própria de uma ação ameaçadora, pouco digna de fazer parte de uma Lei de Bases da Habitação. Com efeito, como consequência desta determinação, qualquer casa pode, apesar das múltiplas circunstâncias que ao longo do tempo condicionam o seu uso, ser subtraída ao seu proprietário, com base em razões mal definidas, imprecisas, ou seja, discricionárias, tais como “injustificadamente devoluta”. A justificação varia com o tempo e as circunstâncias e, requisitada temporariamente (meses, anos, décadas…) e devolvidas um dia, mas em que as circunstâncias (estado de ruína, acabadas de ser restauradas pelo Estado?) e quem recebe a devolução? O proprietário inicial ou os herdeiros? E, enquanto não é devolvida, os herdeiros pagam o Imposto do Selo, devido pela transmissão virtual?

Em relação aos locais que se encontrem devolutos, há que averiguar por que motivo se encontram vagos e, a partir daí, encontrar a justificação para tal e consequente não penalização ao proprietário.

Dentro da mesma lógica de ocupação de locais vagos, é bom que ninguém se fique a rir e que se vá preparando, porque a seguir, quem dispuser lá em casa de um ou dois quartos desocupados, também vai ser obrigado a alojar estranhos.

 

Art.º 10.º n.º 4

DIREITO À MORADA

As pessoas sem abrigo têm o direito de indicar como morada postal um local de sua escolha, ainda que nele não pernoitem.

Qualquer lugar? Não seria melhor o Estado propiciar uma Caixa Postal dedicada? Evitar-se-ia que indicassem p. ex. palácios e até residências de altos dignitários.

 

Art.º 11.º

PROTEÇÃO E ACOMPANHAMENTO NO DESPEJO

No n.º 2: O despejo não se pode concretizar durante os meses de inverno, independentemente das razões que justificam a ação de despejo.

Porquê no inverno? Será pelos rigores do clima, p. ex. no Algarve, durante esse período do ano? E como se define o espaço de tempo “inverno”?

Não estamos na Escandinávia, mas sim num país do sul da Europa. Dará azo a que se arrende uma casa no início do inverno e não se pague renda: não faz mal! Não pode ser despejada...

Um despejo por falta de pagamento de renda encontra-se em curso, mas deverá ser suspenso automaticamente durante três meses (ou seis meses, se for considerada a hora de inverno). Tal não será uma proteção excessiva e incompreensível, a favor da entidade prevaricadora?

No n.º 3, considera-se a situação de insolvência do arrendatário.

É portanto ao proprietário que compete pagar pelos problemas de má gestão de quem fica insolvente ou tenha problemas financeiros. Paga o   senhorio que fica obrigado a dar casa... de borla!

No n.º 4, não se pode promover o despejo sem garantir previamente soluções alternativas de alojamento, faltando definir em que condições o Estado irá assumir o alojamento de pessoas e famílias insolventes.

Ainda neste artigo, no n.º 6, alínea b) está prevista a obrigação de um pré aviso razoável em relação à data do despejo. Questionamos se no caso de despejo por não pagamento de renda, não será tempo de aviso suficiente o que decorre da evolução do processo em Tribunal ou no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA)?

Qual será então o período razoável? Cinco anos sem pagar a renda? Impedindo até outros candidatos a inquilinos (e sérios, que pretendam cumprir com a obrigação do pagamento da renda) de se instalarem na habitação?

Na alínea d) prevê-se a existência de apoio e acompanhamento em caso de despejo.

Ainda mais gente a assistir aos despejos? Neste momento já temos o tribunal, o agente de execução, a polícia, os advogados, os arrendatários... Ainda querem meter mais gente?

 

Art.º 13.º

CONCEITO DE «HABITAT»

Habitat é uma locução latina usada em ciências naturais para designar a zona ou região onde naturalmente se desenvolve qualquer animal, p. ex.: habitat dos ursos pardos.

Pensamos ser mais indicado utilizar o termo “contexto ambiental”.

 

Art.º 24.º

ESTADO

Na alínea k) deste artigo, prevê-se que o Estado “promova a compatibilidade das rendas com os rendimentos familiares”. Poderá concluir-se desta afirmação ser possível verificar-se um congelamento oficial do valor das rendas (á semelhança do que se verificou no passado) em função de um qualquer critério de definição dos rendimentos familiares?

 

Art.º 27.º

MUNICÍPIOS

Na alínea b), em relação às áreas destinadas ao uso habitacional, sabe-se que as atuais áreas destinadas nos Planos Diretores Municipais (PDM) a uso habitacional, são mais que suficientes, inclusivamente à custa dessa expansão nos PDM’s das áreas destinadas a construção, reduziram-se bastante as áreas da Reserva Agrícola Nacional (RAN) e da Reserva Ecológica Nacional (REN).

Na alínea j) comete-se aos municípios, em virtude do definido mais à frente, na alínea a) do n.º 8 do art.º 39.º, a tarefa da requisição temporária, para fins habitacionais, de imóveis privados que se encontrem injustificadamente devolutos ou abandonados, sem prejuízo da manutenção da titularidade do imóvel. Daqui se deduzindo que o IMI (deixará de ser a triplicar?), AIMI, IRS e taxas camarárias inerentes à propriedade serão suportadas pelo proprietário intervencionado, não sendo claro se e em que termos, a câmara respetiva se responsabilizará pelo pagamento de uma renda.

Na alínea n) cita-se o assédio imobiliário.

Ninguém mais do que os senhorios, detentores de imóveis com localização apetecível para estrangeiros, tem sido nos últimos anos assediado e massacrado, iludindo-os e tentando-os convencer a alienarem os prédios, deixando consequentemente de ser proprietários do património familiar que desejam manter.

Os processos de turistificação e gentrificação que agora se pretendem monitorizar, têm sido iniludivelmente apoiados pelo Estado central e pelas  autarquias, na visão mirífica de que, por um lado os estrangeiros ricos ou  com chorudas reformas e por outro lado os turistas baratos, vêm salvar Portugal.

Chorar agora lágrimas de crocodilo, quando o mal está feito e os portugueses foram corridos para as periferias (deixando os melhores e mais  emblemáticos lugares para os estrangeiros), não nos parece uma forma correta de analisar o grave problema.

 

Art.º 30.º

POLÍTICA NACIONAL DE HABITAÇÃO

No n.º 2, alínea b) define-se a promoção da construção ou reabilitação de habitação pública ou a aquisição ou arrendamento de habitação privada para garantir o acesso e o direito à habitação das camadas mais vulneráveis.

Efetivamente, compete ao Estado esta função.

Na alínea f) inclui-se na política nacional de habitação, a regulação do mercado habitacional e o combate à especulação.

Espera-se que o combate seja mesmo contra os especuladores e não contra os proprietários privados, que constituem a classe mais vigiada, controlada  (municipal e fiscalmente) e mal compreendida deste país.

A propriedade representa trabalho e poupanças.

Acarinhar quem trabalhou e poupou, parece-nos de elementar justiça!

 

Art.º 31.º

ESTRATÉGIA NACIONAL DA HABITAÇÃO

A Estratégia Nacional para a Habitação para o período de 2015-2031 já foi definida e publicada em 2 de julho de 2015.

O diagnóstico está feito e os caminhos a percorrer estão bem definidos. Porque se espera?

 

Art.º 34.º

CONSELHO NACIONAL DE HABITAÇÃO

Em 2015 foi igualmente criada a Comissão Nacional de Habitação.

Até hoje nunca reuniu.

 

Art.º 49.º

PROMOÇÃO DA UTILIZAÇÃO DE HABITAÇÕES ABANDONADAS OU INJUSTIFICADAMENTE DEVOLUTAS

No n.º 2 define-se que o Estado pode afetar a um Fundo Nacional os imóveis públicos devolutos ou disponíveis (repare-se que os imóveis propriedade do Estado nunca estão injustificadamente devolutos…) a fim de ser avaliada a sua reconversão para uso habitacional.

A ser posta em prática, esta medida resolveria, só por si, uma parte significativa do problema do défice habitacional.

 

Art.º 51.º

APOIOS FINANCEIROS

Prevê-se neste artigo a disponibilização de apoios financeiros, um pouco para todos os interessados.

 

Art.º 52.º

SUBSIDIAÇÃO

Em todas as sociedades europeias existe, dirigido às camadas da população mais vulneráveis, o subsídio de renda, equivalente à diferença entre o valor que o arrendatário pode pagar e o valor da renda justa (1/15 do VPT).

A sua atribuição, nos contratos de arrendamento incluídos no período transitório, retiraria muita carga emocional ao problema das rendas antigas.

 

Art.º 53.º

DEFESA DO INTERESSE GERAL

No n.º 4, define-se, em resumo, que as habitações privadas que beneficiem de qualquer forma de apoio financeiro ou subsidiação pública, terão o seu uso condicionado ao arrendamento acessível de longa duração. Tal significa que o Estado desiste definitivamente de apoiar a construção para arrendamento em mercado normal.

Todavia, parece existir um conflito entre a conclusão anterior e o Art.º 61º (Reabilitação e regeneração urbanas) onde no seu n.º 1 se escreve que “o estado, as regiões autónomas e as autarquias locais, estimulam a reabilitação de edifícios e a reabilitação e regeneração urbanas…”.

 

Art.º 54.º

INFORMAÇÃO SOBRE O MERCADO HABITACIONAL

É função do Estado assegurar a transparência do mercado, pelo que toda a informação estatística assegurada pelo INE é bem vinda.

 

Art.º 57.º

INCENTIVOS À MELHOR UTILIZAÇÃO DOS RECURSOS HABITACIONAIS

É sabido que o investimento imobiliário estrangeiro raramente se dirige  para o interior do país, como previsto no n.º 5 e quase sempre é direcionado para localizações de primeira, que propiciam grandes lucros e originam as tais rendas super elevadas a que os portugueses não podem chegar.

 

Art.º 67.º

ACESSO AO ARRENDAMENTO-PRINCÍPIOS

Deve-se frisar que apenas cerca de 15 % da população portuguesa vive em casa arrendada.

Relevantes são os cerca de 8 Milhões de portugueses que vivem em casa própria, inseridos em condomínios de propriedade horizontal.

A renda é sempre compatível com o rendimento familiar, caso contrário  não se chega a celebrar o contrato de arrendamento, pois já se sabe que iria engrossar o número dos inquilinos incumpridores.

 

Art.º 70.º

INCENTIVOS E GARANTIAS

Quanto ao Estado propiciar segurança, estabilidade e confiança no mercado privado, é precisamente o contrário do que se verifica.

Muito do que anteriormente é preconizado vai no sentido oposto, de extrema proteção aos incumpridores.

Acolhemos com interesse a criação pelo Estado de um seguro de renda universal, assim se responsabilizando durante todo o tempo de permanência no locado do possível incumprimento das débeis camadas que diz apoiar.

 

Art.º 71.º

SUBSÍDIO DE RENDA

No n.º 3, prevê-se a criação de um subsídio destinado aos senhorios com carência económica (e são tantos!). Admite-se portanto, que há vários senhorios pobres... e, no entanto, a figura do “senhorio” continua a ser o alvo a abater, o chamado “bombo da festa”! E prevê-se que os senhorios vão continuar pobres porque, naturalmente, mantendo-se toda a espécie de barreiras à atualização das rendas de casa para valores justos, os senhorios   irão continuar a não poder dispor do seu direito de propriedade, encaminhando-se a passos largos para a mendicidade “pura e dura”.

Uma sociedade que se preze, devia corar de vergonha por haver senhorios pobres, porque pura e simplesmente, o Estado, através da política que agora se pretende incrementar, os impede de usufruir um rendimento justo da sua propriedade.

 

Art.º 75.º

CONDOMÍNIOS

No n.º 4, o Estado, finalmente, decide-se a regular a atividade de gestão de condomínios, que tantos dissabores têm provocado.

 

Art.º 84.º

HABITAÇÕES DEVOLUTAS OU DEGRADADAS À ESPERA DAS NECESSÁRIAS PARTILHAS SUCESSÓRIAS

Ao serem postas em prática as expeditas decisões administrativas previstas neste artigo, necessáriamente que as requisições de propriedades privadas  vão conflituar com muitos processos judiciais pendentes, quase sempre  questões melindrosas e complexas, dignas de soluções ponderadas, em nada compatíveis com apressados procedimentos administrativos. 

 

Concluindo, parece-nos que, não sendo controversa a necessidade de uma Lei de Bases da Habitação, o Projeto apresentado carece de clarificação. Em alguns aspetos é pouco equilibrado e, sobretudo, enviesado numa visão anti propriedade privada e anti funcionamento do mercado livre de arrendamento, que terá origem numa orientação que já provou, ao longo do tempo, a sua total ineficácia.

Não há que proibir, ameaçar, multar, expropriar; há que dialogar, incentivar, criar horizontes com esperança e promessas válidas que permitam aos aforradores/investidores acreditarem e construírem, única forma de fazer crescer a oferta.

Só assim honraremos o mote da palavra de ordem do 25 de abril de 1974, que de novo comemoramos: “O povo é quem mais ordena”.

E os proprietários também são povo!