ALOJAMENTO LOCAL (AL)


Licença de Utilização

Consideram-se estabelecimentos de Alojamento Local (AL) aqueles que prestem serviços de alojamento temporário a turistas, mediante remuneração.

A fim de evitar problemas futuros, deve o empreendedor interessado em instalar e explorar um estabelecimento de AL acautelar-se.

No caso de uma fração em Propriedade Horizontal inserida num condomínio, aconselha-se a obtenção da garantia de que os outros condóminos não se opõem à instalação do AL, pois no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano susceptível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por decisão de mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente que decide sobre o pedido de cancelamento.

No caso de prédios em propriedade total, deve obter autorização expressa do senhorio para exercer a atividade.

 

Comunicação prévia no Balcão Único

O registo da atividade de AL consiste num ato único de comunicação prévia com prazo,  que deve ser realizado através do Balcão Único Electrónico, não tendo qualquer custo associado.

 

É também possível  efetuar o registo na Câmara Municipal da área do AL.
Documentos necessários:
a) Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
b)Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de AL e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis.

 

 

c) Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
d) Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular da exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
e) Cópia simples da declaração das Finanças de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da actividade de prestação de serviços de alojamento.

 

f) Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos “hostels” (considera-se ”hostel” o estabelecimento cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório, considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto), não podendo haver lugar à instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação, sem autorização dos condóminos para o efeito, devendo a deliberação respetiva instruir a comunicação prévia com prazo.

 

Com a realização da comunicação prévia, o proprietário recebe o seu número de registo do estabelecimento, que é gerado automaticamente pelo sistema. Atenção que se, entretanto for preciso atualizar os dados desta comunicação prévia, tal deverá ser feito num prazo de dez dias após a ocorrência em causa. Se pretender cessar a atividade tem 60 dias para o fazer. 
Tudo sempre através do Balcão Único Electrónico. A comunicação prévia (tal como depois quaisquer alterações ou a cessação de atividade) são automaticamente remetidas ao Turismo de Portugal e ao Registo Nacional de Turismo (Alojamento Local).

 

Pode haver oposição à comunicação prévia com prazo se, num prazo de 10 dias ou num prazo de 20 dias, no caso dos “hostels”, a Câmara se oponha ao registo com o fundamento de: incorreta instrução da inscrição prévia, violação das restrições ou falta de autorização de utilização adequada do edifício. 

 

Registo nas finanças e obrigações fiscais

Vários proprietários, que habitualmente praticam o arrendamento de curta duração, hesitam agora em aderir ao Alojamento Local.

O empresário que pretenda colocar um imóvel no AL tem de começar por se inscrever nas Finanças na categoria B do IRS (rendimentos empresariais).

Só o interessado, munido de toda a informação, pode decidir o caminho a tomar.

Quanto a vantagens e desvantagens, será talvez mais correto apelidá-las de características.

Assim, em relação ao Alojamento Local, podemos citar o não ter de pagar o Imposto do Selo devido nos contratos de arrendamento e não ser necessário despejar inquilinos por falta de pagamento, dada a maior flexibilidade dos residentes.

Em compensação vai ter fiscalização da ASAE, licenciamento da Câmara e placa AL.

Fiscalmente, como empresário em nome individual (categoria B), vai ter IVA se o volume de negócios for anualmente superior a 10.000 euros (art.º 53.º do CIVA), podendo ficar no regime simplificado se as receitas forem inferiores a 200.000 euros anuais. Se ultrapassarem este valor passa a integrar o regime de contabilidade organizada, sendo permitido deduzir todas as despesas, mas em compensação tem de se socorrer de um Técnico Oficial de Contas (TOC).

Será posteriormente tributado com a aplicação de um coeficiente de 0,35. Quer isto dizer que será tributado por 35% daquilo que faturar, sendo o restante considerado como custo de atividade.

Não tendo contabilidade organizada e para uma receita total anual de 10.000 €, são consideradas despesas no valor de 6.500 €. Sobre a diferença de 3.500 €, no caso dos rendimento coletável do contribuinte ser inferior a 7.091 €, incidirá uma taxa de 14,5 %, a que corresponde uma coleta de IRS a pagar de 507,50 €.

Se ultrapassar 10.000 € terá de liquidar IVA à taxa de 6 %

Isto no regime simplificado.

Caso os proprietários optem pela contabilidade organizada, aplicam-se as regras do IRC, as mesmas das empresas. A opção pela contabilidade organizada será obrigatória acima dos 200.000 € de rendimentos anuais. Num caso ou noutro, o imóvel onde vai funcionar o AL terá de ficar afeto à atividade para efeitos fiscais.

A declaração de alteração de atividade também pode ser feita on-line, através do Portal das Finanças, sendo necessário dispor da senha de acesso à internet.

A atividade de AL corresponde à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas (CAE). 

 

Começar a receber hóspedes

Uma vez registada a atividade nas Finanças e feita a comunicação prévia, com a correspondente inscrição no Registo Nacional de Turismo (Alojamento Local), a Câmara Municipal confirma a veracidade da documentação e informações prestadas no momento do registo. Deverá também confirmar as condições de segurança e a existência de livro de reclamações,

As autarquias têm 30 dias para efetuar uma vistoria ao local.

 

Também a ASAE pode inspecionar o local.
Estas inspeções avaliam todos os aspetos de funcionamento e o regular registo.

 

 

Todos os AL devem dispor de água e instalações sanitárias com ligação à rede pública de esgotos ou dotados de fossas séticas.
Tendo na mão o título comprovativo do registo, o empresário pode abrir o estabelecimento, não sendo necessário esperar que passem os 30 dias para a vistoria da Câmara Municipal.

 

É obrigatória a afixação da placa identificativa “AL” nos apartamentos, estabelecimentos de hospedagem, quartos e “hostels”.

Nas moradias não é obrigatória a placa identificativa.

 

Taxas turísticas

Em Lisboa e agora também noutras localidades há um pormenor importante: a taxa turística de dormida, exigida aos visitantes que pernoitam na cidade.

Há plataformas, caso da Airbnb, que fazem elas próprias a cobrança da taxa, na sequência de um protocolo com a Câmara Municipal.

Para as demais, terá de ser o proprietário a tratar deste aspeto, fazendo a autoliquidação mensal ou trimestralmente, por meio de um portal criado para o efeito.

 

A liquidação consiste no apuramento do valor a pagar pelos titulares de estabelecimentos de AL através da introdução, pelos próprios, de informação sobre as dormidas no seu estabelecimento. O montante a entregar ao município de Lisboa será calculado em função dessa informação e de acordo com as seguintes regras:
- 2€ por pessoa, por noite, até 7 noites consecutivas. Ou seja, por cada estadia igual ou superior a 7 noites consecutivas, são devidos 14 €;
- Não pagam taxa as dormidas a partir da 8.ª noite consecutiva (ou seja, só é liquidada a taxa referente às primeiras sete noites);
- Os hóspedes com idade inferior a 13 anos (incluindo o dia do 13º aniversário) estão isentos;
- Há dormidas “Isentas de taxa”, que são as que tenham sido oferecidas pelos próprios estabelecimentos e proprietários e aquelas que sejam motivadas por questões de saúde (própria ou em acompanhamento de alguém). 

 

Comunicação de estrangeiros ao SEF

Uma outra obrigação dos titulares de estabelecimentos de AL é a comunicação ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) da estadia de cidadãos estrangeiros no estabelecimento.

 

Para tal, ao responsável pelo AL deve sempre ser exibido o passaporte ou outro documento de identificação válido, a fim de ser anotado o nome completo, a data de nascimento, a nacionalidade, o país e localidade de origem e as datas de entrada e de saída do estabelecimento. Isto para cada pessoa que fica alojada na casa.
O “boletim de alojamento” é um formulário, que obedece a um modelo aprovado pelo Ministério da Administração Interna, e que é disponibilizado aos titulares de estabelecimentos de AL.
A informação recolhida tem depois de ser enviada ao SEF, por via eletrónica, através do Sistema de Informação de Boletins de Alojamento e no prazo de 3 dias úteis da data de saída do alojamento. Os boletins também podem ser entregues, dentro do mesmo prazo, junto da delegação regional competente do SEF, ou, quando esta não exista na região em causa, à Guarda Nacional Republicana ou à Polícia de Segurança Pública, Ficando arquivados no estabelecimento de AL durante um ano.
 
    Plataformas da Internet

 

Ao registar uma casa para AL numa plataforma eletrónica (Airbnb, Booking, Homeaway, Rentalia, etc.) é obrigatório indicar o número de registo no Registo Nacional de Turismo (Alojamento Local).

Se não o fizerem, as plataformas não poderão aceitar comercializá-lo.

 

São diferentes as formas de relacionamento com as várias plataformas que comercializam os alojamentos.
Em alguns casos, a plataforma cobra os valores ao cliente e entrega depois ao proprietário do AL, já retirada a sua comissão. Noutros casos, a plataforma apenas põe proprietário e cliente em contacto um com o outro. Noutras, ainda, há sistemas mistos. E dependendo da forma como cada uma trabalhar, será necessário que quem explora o AL se adapte, nomeadamente em termos de faturação. As faturas deverão ser emitidas diretamente no Portal das Finanças.  
 

Segurança

Os estabelecimentos de AL devem cumprir todas as regras de segurança mas, num estabelecimento com capacidade inferior a 10 utentes, apenas é exigivel a existencia de

um extintor e de uma manta de incêndio, de um equipamento de primeiros socorros e da indicação do número de emergência, o 112, num local visível.

É necessário, igualmente, ter um livro de reclamações, que se adquire na Imprensa Nacional Casa da Moeda. 

O empresário de AL deve proceder à subscrição de um seguro multirrisco de responsabilidade civil, que transfira para a seguradora a responsabilidade por eventuais danos, acidentes, furtos, etc., tendo em atenção que o titular da exploração do estabelecimento de AL responde, independentemente da existência de culpa, pelos danos causados aos destinatários dos serviços ou a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

A falta de seguro válido é fundamento para o cancelamento do registo.

 

Fonte: Regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local

 

(Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril e Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto)

 

 
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