Arrendamento Urbano

ALTERAÇÕES LEGISLATIVAS


Foram aprovadas na Assembleia da República alterações legislativas  relacionadas com o arrendamento urbano, nomeadamente a Lei n.º 71/2018, de trinta e um de dezembro (Orçamento do Estado para dois mil e dezanove), que procede a alterações fiscais em relação à importância mínima para pagamento do IMI em prestações, bem como altera os meses de pagamento do imposto, igualmente agravando a tributação do AIMI para valores acima de dois Milhões de euros e concedendo autorização legislativa para carregar no IMI sobre os prédios considerados devolutos; Lei n.º 2/2019, de nove de janeiro, que trata do Programa de Arrendamento Acessível; Lei n.º 3/2019, de nove de janeiro, que altera e reduz a tributação em sede de IRS para arrendamentos com prazos longos; Lei n.º 12/2019,  de doze de fevereiro, que proíbe o assédio no arrendamento e a Lei n.º 13/2019, de doze de fevereiro que reforça a proteção dos arrendatários.

Foram assim alterados, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), Regime Jurídico das  Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) e Código Civil, tendo também sido aprovadas alterações fiscais no âmbito do Código do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (CIRS) e Código do IMI (CIMI).

IMI E AGRAVAMENTO

DO ADICIONAL AO IMI

O pagamento do IMI passa a ser efetuado no mês de maio, quando o seu montante seja igual ou inferior a 100 euros.

Em duas prestações, nos meses de maio e novembro, quando o seu montante seja superior a 100 euros e igual ou inferior a 500 euros.

Em três prestações, nos meses de maio, agosto e novembro, quando o seu montante seja superior a 500 euros.

O Adicional ao IMI (AIMI) foi agravado para patrimónios superiores a 2 Milhões de euros, sendo aplicada a taxa marginal de 1,5 %.

CARREGAR NOS DEVOLUTOS

Foi dada ao governo autorização legislativa para carregar muito no IMI dos prédios considerados devolutos, até 12 vezes o IMI normal.

IRS SOBRE RENDIMENTOS PREDIAIS

Com efeitos a partir de 1 de janeiro de 2019 e apenas aplicável aos novos arrendamentos e renovações, foi estabelecida uma grelha de redução do valor da taxa autónoma de 28%.

Para contratos entre 2 e 5 anos a taxa de IRS é de 26 %,; para prazos entre 2 e 5 anos  é de 23 %; entre 10 e 20 anos é de 14 % e para contratos com duração superior a 20 anos a taxa é de apenas 10 %.

A fim de que os senhorios não vejam goradas as suas expectativas, chama-se a atenção para o último parágrafo deste diploma legal: “No  final de 2019, o Governo procede à reavaliação do regime fiscal estabelecido na presente lei, no sentido de apresentar à Assembleia da República as propostas de alteração que se justifiquem em função dos resultados da sua aplicação.”

ARRENDAMENTO ACESSÍVEL

Foi dada ao governo autorização legislativa para aprovar um regime especial de tributação dos rendimentos prediais resultantes de contratos de arrendamento ou subarrendamento habitacional a preços reduzidos.

ASSÉDIO NO ARRENDAMENTO

A Lei do assédio no arrendamento     promulgada pelo Presidente da República  contém uma Nota da Presidência, onde se  “lamenta que o diploma preveja a possibilidade de uma sanção pecuniária fixa ao senhorio, e não proporcional à renda, o que se pode traduzir em injustiças mais ou menos significativas, bem como introduza conceitos pouco determinados, que podem suscitar problemas de interpretação e portanto conflitualidade potencialmente acrescida, mas tendo em conta, por outro lado, que visa responder a situações sociais urgentes que merecem acolhimento, o Presidente da República promulgou o diploma da Assembleia da República que proíbe e pune o assédio no arrendamento”.

E de que trata o assédio no arrendamento? Fundamentalmente proíbe qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam  legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.

Os afetados podem exigir do senhorio o pagamento de 20 euros por cada dia, até findar o assédio, sendo que, no caso de arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %, a sanção pecuniária é elevada em 50 %, i.e.30 euros por dia.

BENEVOLÊNCIA NO INCUMPRIMENTO

Foi alterado o valor da indemnização devida ao senhorio por pagamento da renda fora do prazo, baixando a penalização de 50 % para somente 20 % do valor devido.

FALTA DE CONTRATO

Na  falta de redução a escrito do contrato, considera-se que o arrendamento é de duração indeterminada, após 6 meses de pagamento de renda sem oposição do senhorio.

PRAZO MÍNIMO

O prazo mínimo dos contratos de arrendamento passou a ser de um ano, salvo algumas exceções, não se aplicando aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA

Salvo estipulação em contrário, o contrato renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de 3 anos se esta for inferior, não havendo renovação automática nos contratos celebrados para fins especiais transitórios.

CONTRATOS NÃO HABITACIONAIS

Também, salvo estipulação em contrário, a renovação dos contratos não habitacionais passou a ser feita por períodos de 5 anos, caso o seu prazo inicial seja inferior.

Nestes contratos o senhorio apenas o pode denunciar para efeito de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos, desde que não resulte local com caracteristicas equivalentes ou ainda mediante comunicação não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação.

PAGAR AO ARRENDATÁRIO E AOS SEUS EMPREGADOS

A denúncia obriga o senhorio a indemnizar separadamente o arrendatário e os seus trabalhadores pelos prejuízos que resultem da cessação do contrato de arrendamento, mas, tendo havido trespasse nos 3 anos anteriores, não há lugar à indemnização ao arrendatário.

OBRAS EXECUTADAS PELO ARRENDATÁRIO

Foi criado o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), meio processual que se destina a efetivar os seguintes direitos dos arrendatários: pagamento de obras em substituição do senhorio, impedimento de fruição do locado e também o assédio no arrendamento.

INAMOVÍVEL COM 15 ANOS

Em caso de transição de contrato para o NRAU, o arrendatário que faça prova de ter idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência igual ou superior a 60% e residir  há mais de 15 anos no locado, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato por motivo de demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos.

Quanto à atualização extraordinária da renda, não pode ultrapassar anualmente 20% do valor da diferença entre 1/15 do VPT e da renda anterior.

INAMOVÍVEL COM 20 ANOS

Nos contratos habitacionais de duração limitada em que o arrendatário tenha idade superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou supeior a 60% e viva no locado há mais de 20 anos, o senhorio apenas pode opor-se à renovação ou denunciar o contrato para demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos.

TRANSMISSÃO POR MORTE

Na transmissão do contrato de arrendamento, passam também a estar contemplados os filhos ou enteados com idade igual ou superior a 65 anos, que convivessem com o falecido há mais de 5 anos, desde que o RABC do agregado familiar seja inferior a 5 RMNA.

NÃO DISCRIMINAÇÃO

Não pode haver discriminação no acesso ao arrendamento e na sua publicitação, em razão de sexo, etnia, língua, nacionalidade, religião, orientação sexual, idade ou deficiência.

 

 

 

 
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