DIREITO DE PREFERÊNCIA

 

 

O direito de preferência estabelecido no art.º 1091.º do Código Civil, refere-se apenas ao LOCAL ARRENDADO e NÃO À TOTALIDADE DO PRÉDIO (EDIFÍCIO).

Nestas condições, não estando o imóvel constituído em propriedade horizontal, não é obrigatória a oferta a cada arrendatário do direito de preferência na compra da totalidade do edifício.

É obrigatório, no caso de arrendatário, que o seja há mais de dois anos, de fração autónoma, arrendatário da totalidade do prédio ou de uma unidade locatícia de prédio não constituído em propriedade horizontal, mas apenas em relação ao locado, havendo necessidade de  definição da permilagem da quota-parte do  locado em relação à totalidade do prédio.

Pelo seu interesse divulgamos a nota que o Presidente da República enviou, em 1 de agosto de 2018, ao Presidente da Assembleia da República acerca das pretendidas alterações legislativas e sua não promulgação nessa ocasião, o que veio a acontecer mais tarde..

 

INQUILINO DE TODA A VIDA

Recorde-se que as alterações previam a obrigatoriedade de constituição da propriedade horizontal nos edifícios em propriedade total (vertical) com arrendatários que pretendessem exercer o direito de preferência apenas em relação à unidade locatícia de que são arrendatários,  independentemente do número de anos de permanência no locado.

Estas alterações seriam válidas para contratos habitacionais e não habitacionais.

“Como sempre, o Presidente da República não sobrepõe as suas posições pessoais – de inquilino de toda a vida e defensor dos direitos dos arrendatários – à apreciação objetiva do diploma submetido a promulgação.”... “Acresce que todos os inquilinos – com ou sem propriedade horizontal já constituída – passam a poder preferir sem ter de esperar três anos sobre a entrada em vigor do seu contrato de arrendamento.

Medindo contras de peso e prós, que o não são menos, ainda assim, o Presidente da República entende que o diploma justifica duas clarificações por parte da Assembleia da República.

A primeira é sobre os critérios de avaliação da parte locada do imóvel não constituído em propriedade horizontal. Como o direito de preferência é exercido antes da ação de divisão de coisa comum ou de constituição de propriedade horizontal, em cujo título se especificaria o mencionado valor, pelo menos em termos de permilagem, conviria, porventura, esclarecer os critérios da determinação desse valor, matéria que desapareceu do texto no decurso do processo legislativo. E não se diga que o número 6º. do artigo 1091º. resolve esta questão, pois respeita à venda de todo o imóvel em conjunto com outros. Esse esclarecimento pouparia eventuais efeitos

negativos em termos de litigiosidade judicial.

A segunda clarificação, mais importante, prende-se com o facto de, na sua versão submetida a promulgação, o diploma parecer aplicar-se quer ao arrendamento para habitação, quer ao arrendamento para outros fins, designadamente comerciais ou industriais.

Ora, a proteção do direito à habitação, justificação cimeira do novo regime legal, tem cabimento no caso de o arrendamento ser para tal uso, mas não se for para uso empresarial.”

Tendo a Assembleia da República atendido às observações do Chefe de Estado e clarificado o texto da lei, foi a mesma aprovada em 21 de setembro de 2018 e  promulgada em 12 de outubro de 2018. Publicada no Diário da República n.º 208, de 29 de outubro de 2018, encontra-se em vigor desde 30 de outubro de 2018.

 

APLICAÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

Em definitivo, o Direito de Preferência aplica-se na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, há mais de 2 (dois) anos.

A comunicação com o projeto de venda e cláusulas do respetivo contrato é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.

No caso de venda de coisa juntamente com outras, é obrigatório indicar na comunicação o preço que é atribuido ao locado bem como os demais valores atribuidos aos imóveis vendidos em conjunto.

 

O arrendatário habitacional de prédio não constituido em propriedade horizontal tem direito de preferência nos mesmos termos do arrendatário de fração autónoma.

 

 
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