Inquérito CONTRATOS DE ARRENDAMENTO EM PERÍODO TRANSITÓRIO
No sentido de esclarecer a real situação em que se encontram os contratos de arrendamento antigos, habitacionais anteriores a 1990 e não habitacionais anteriores a 1995, a ANP - Associação Nacional de Proprietários, através de um Inquérito realizado em novembro de 2021 junto dos proprietários com casas arrendadas, recolheu dos seus associados com contratos que se encontram no período transitório de 10 anos, as respostas às questões colocadas, tendo respondido 1.038 senhorios, detentores de 1.196 contratos de arrendamento antigos:
- concelho de localização do local arrendado
Localização do arrendado A localização dos imóveis arrendados com contratos antigos é generalizada a todo o país. Por percentagem das respostas obtidas, verifica-se maior incidência nos distritos do Porto (39,1 %), Lisboa ( 37,7 %), Santarém (3,5 %) e Braga (3,4 %), sendo que Lisboa e Porto concentram 76,8 % dos contratos antigos em período transitório e com rendas baixas. Descriminação do total das respostas: Porto - 468 contratos (39,1 %) Lisboa - 451 contratos (37,7 %) Santarém- 42 contratos ( 3,5 %) Braga - 41 contratos ( 3,5 %) Setúbal - 35 contratos ( 2,9 %) Faro - 24 contratos ( 2 %) Outros - 135 contratos (11,3 %)
Ano inicial de celebração do contrato Em função das datas de início dos contratos reportados, é possível estabelecer o seguinte quadro: 1938 – 1 contrato (o mais antigo) 1939 – 1 contrato, 1940 - 1 contrato, 1941 - 1 contrato, 1942 – 1 contrato, 1943 - 1 contrato, 1944 - 1 contrato, 1946 – 1 contrato, 1947 – 1 contrato, 1948 – 1 contrato, 1950 – 2 contratos, 1953 – 1 contrato, 1955 – 1 contrato, 1958 – 1 contrato, 1959 – 3 contratos, 1960 – 5 contratos, 1961 - 9 contratos, 1962 – 7 contratos, 1963 – 4 contratos, 1964 – 6 contratos, 1965 – 7 contratos, 1966 – 39 contratos, 1967 – 31 contratos, 1968 – 33 contratos, 1969 – 47 contratos, 1970 – 50 contratos, 1971 – 42 contratos, 1972 – 80 contratos, 1973 – 34 contratos, 1974 –107 contratos, 1975 – 68 contratos, 1976 – 51 contratos, 1977 – 39 contratos, 1978 – 21 contratos, 1979 – 36 contratos, 1980 – 22 contratos, 1981 – 23 contratos, 1982 – 19 contratos, 1983 – 15 contratos, 1984 – 16 contratos, 1985 – 21 contratos, 1986 – 23 contratos, 1987 – 23 contratos, 1988 – 22 contratos, 1989 – 27 contratos, 1990 – 29 contratos.
Ano de início do período transitório Das respostas obtidas é possível estabelecer as percentagens anuais de contratos de arrendamento que entraram no período transitório. Assim: 2012 – 3,34 % - 40 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2022 2013 – 46,82 % - 560 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2023 2014 - 17,92 % - 214 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2024 2015 - 8,44 % - 101 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2025 2016 - 5,43 % - 65 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2026 2017 - 4,34 % - 52 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2027 2018 - 3,18 % - 38 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2028 2019 - 3,76 % - 45 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2029 2020 - 3,51 % - 42 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2030 2021*- 3,26 % - 39 contratos fase seguinte com renda de 1/15 do VPT em 2031 *até 30 de novembro
Habitacional ou não habitacional O presente inquério contempla 1.196 contratos de arrendamento, sendo 1.004 (84%) habitacionais e 192 (16%) não habitacionais.
O Censos de 2011 Segundo o Censos de 2011 havia nessa data 794.465 alojamentos habitacionais arrendados, dos quais 257.299 pagavam uma renda mensal inferior a € 100,00; 123.900 pagavam uma renda mensal superior a € 100,00 e inferior a € 199,00; 136.883 pagavam uma renda mensal superior a € 200,00 e inferior a € 299,00; 152.797 pagavam uma renda mensal superior a € 300,00 e inferior a € 300,00; 58.345 pagavam uma renda mensal superior a € 400,00 e inferior a € 499,00; e 65.241 pagavam uma renda mensal igual ou superior a € 500,00.
O Censos de 2021 Embora ainda com resultados provisórios adiantados pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), sabemos que em 2021 há 922.921 alojamentos arrendados, dos quais 84.304 pagam uma renda mensal inferior a € 50,00; 63.580 pagam uma renda mensal superior a € 50,00 e inferor a € 99,99; 129.911 pagam uma renda mensal superior a € 100,00 e inferior a € 199,99; 372.919 pagam uma renda mensal superior a € 200,00 e inferior a € 399,99; 194.055 pagam uma renda mensal superior a € 400,00 e inferior a € 649,99; 57.707 pagam uma renda mensal superior a € 650,00 e inferior a € 999,99; 20.445 pagam uma renda mensal igual ou superior a € 1.000,00. Estima-se que existam atualmente cerca de 200.000 arrendamentos habitacionais referentes a contratos antigos, celebrados anteriormente a 1990, englobados nos grupos de rendas identificados pelo Censos em 2021 e que totalizam 277.795 contratos de arrendamento com valores de renda mensal inferior a € 199,99. Em 2011 este valor englobava 381.199 contratos, constatando-se agora um decréscimo de 103.404 rendas deste valor, menos 27 %. Não existindo estatísticas, o conhecimento do mercado e desta situação em particular leva a atribuir tal facto à natural renovação geracional. Casa vaga com anterior renda muito baixa, depois de obras de reabilitação, volta ao mercado com uma renda atualizada.
Valor da renda antiga O valor médio das rendas habitacionais antigas era de € 76,06, a mais baixa equivalente a € 1,25 e a mais alta de € 279,00, enquanto que nos arrendamentos não habitacionais era de € 250,08 a média, em que a mais baixa se situava em € 42,00 e a mais alta em € 914,00.
Valor da renda fixada para o período transitório O valor médio das rendas habitacionais fixadas para o período transitório de dez anos, situa-se nos € 154, 05, cerca de metade do valor máximo permitido durante o período transitório. A renda mais baixa no período transitório é de € 1,25 e a mais elevada é de € 488,11, enquanto que para os arrendamentos não habitacionais de micro empresas, a renda média situa-se em € 328,52, ligeiramente acima do valor legal de 1/15 do VPT que é de € 296,44, valor válido tanto para arrendamentos habitacionais como para não habitacionais. Esta situação de os não habitacionais pagarem em média uma renda ligeiramente superior à que seria fixada para valer durante o período transitório, deve-se ao facto da renda antiga já ser mais elevada e ser essa que prevalece.
Rendimento atual anual do inquilino (RABC) O RABC dos agregados familiares situa-se em média nos € 9.522,32 (€ 793,53 mensais). O mais elevado é de € 60.741,00 e o mais baixo situa-se nos € 1.539,12, tendo sido reportados 13 inquilinos com RABC zero. Esclarece-se que em relação a um agregado que subsista com prestações sociais, tal não é contabilizado como rendimento.
Valor Patrimonial Tributário (VPT) atual do local arrendado O VPT médio encontrado é de € 53.359,75.
Área do local arrendado A área média dos locais arrendados situa-se nos 93 m2, sendo a maior área habitacional correspondente a 276 m2 e a menor de apenas 33 m2. Quanto aos locais não habitacionais, a maior área é de 521 m2 e a menor de 29 m2.
Idade atual do inquilino A média de idade dos inquilinos habitacionais é de 74 anos, havendo um caso de um inquilino com 100 anos de idade, tendo o mais novo 56 anos de idade.
Idade atual do senhorio Em relação aos senhorios, a idade média é de 67 anos, sendo a maior de 95 anos e a menor de 45 anos de idade. É possível concluir que a idade dos inquilinos, tal como a dos senhorios, é relativamente avançada, muito embora em média a idade dos inquilinos seja mais elevada em 7 anos. Por força da idade, quase todos os elementos destas duas classes são aposentados, reformados ou pensionistas.
O impasse atual Para ultrapassar o atual impasse, considera-se que há necessidade de viabilizar o subsídio de renda previsto no Decreto-Lei n.º 156/2015, de 10 de agosto, mas ainda não posto em prática.
Neste diploma está previsto que a renda justa é igual a 6,7 % do VPT (1/15) do locado e que é ao Estado que compete completar o pagamento da renda de casa, assumindo a diferença entre a taxa de esforço que o inquilino pode pagar e a renda justa.
FIM |
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